Marie MAZARS avocat NîmesIl n’est pas rare de débattre devant nos juridictions de la question de l’habilitation par l’Assemblée Générale du syndic de copropriété à agir en justice.
L’enjeu est important : car à défaut d’habilitation par l’Assemblée Générale, l’action judiciaire engagée est nulle.
Si la nullité est prononcée, la copropriété est contrainte de reprendre sa procédure depuis l’origine, à condition que son action ne soit pas prescrite.


En principe :
Le syndic ne peut intenter une action en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale (article 55 du décret du 17 mars 1967).

L'autorisation n'est nécessaire que pour introduire l'action : elle n'a pas à être renouvelée à chaque acte de la procédure, sauf pour former au nom du syndicat une demande reconventionnelle qui ne tend pas seulement à s'opposer à la prétention adverse sur laquelle elle n'est pas exclusivement fondée mais vise à obtenir un avantage distinct. ( Cass. 3e civ., 4 déc. 2002, n° 01-00.425 : cas du syndicat des copropriétaires qui défend à une action en annulation d’une décision d’assemblée générale et entend solliciter, à titre reconventionnel condamnation sous astreinte du copropriétaire à rétablir la destination initiale du lot)

Il s’agit de dispositions d’ordre public qui souffrent cependant quelques exceptions tant légales que jurisprudentielles.


Exceptions légales :

Elles sont expressément prévues par l’Art 55 du décret du 17.03.1967

  • les actions en recouvrement de créance ;
  • la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée (à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot)
  • les mesures conservatoires
  • les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés
  •  défendre aux actions intentées contre le syndicat : par exemple le syndic peut ainsi contester de lui-même une saisie-attribution pratiquée à l'encontre du syndicat ( Cass. 3e civ., 6 déc. 2006, n° 04-14.175).

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

Il s’agit d’exceptions strictement définies et ainsi n’a pas été considérée comme relevant de ces exceptions :

  • l'action du syndic tendant à engager la responsabilité d'un notaire pour faute commise dans l'exercice de ses fonctions. Dans ce cas, une autorisation de l'assemblée générale est nécessaire
  • la demande d'ouverture d'une procédure de redressement ou de liquidation judiciaires à l'encontre d'un copropriétaire ( Cass. com., 7 mars 2006, n° 04-16.633) ;
  • l'action intentée par le syndic au nom du syndicat pour faire liquider une astreinte prononcée contre des copropriétaires.
    La Cour de cassation a ici considéré qu’il ne s’agissait pas de la mise en oeuvre d'une voie d'exécution forcée prévue par l'article 55, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967 ( Cass. 3e civ., 20 déc. 2000, n° 99-15.236,).


Exceptions jurisprudentielles

Les juges ont élargi le champ des cas où une habilitation du syndic n'est pas nécessaire à des procédures qui ne sont pas visées par le décret du 17 juillet 1967.

Le syndic peut donc sans pouvoir spécial :

  • déclarer une créance au passif d'un débiteur en redressement judiciaire : la jurisprudence assimile ici la déclaration de créances a une mesure conservatoire ( Cass. 3e civ., 29 janv. 2003, n° 00-21.945) ;
  • reprendre une action engagée par l'ancien propriétaire de l'immeuble avant que celui-ci ne passe sous le statut de la copropriété. Les droits de celui-ci, en effet, sont passés au syndicat ( Cass. 3e civ., 10 oct. 1984, n° 83-14) ;
  • interjeter appel ou se pourvoir en cassation au nom du syndicat, que celui-ci ait été demandeur ou défendeur en première instance (Cass. 3e civ., 8 juill. 1992 ; Cass. 3e civ., 22 mars 2000, n° 98-15.743).

Moment de l'autorisation

L'autorisation intervient, en principe, avant l'assignation.

Une ratification postérieure de l'action est possible, tant que le juge n'a pas statué et que le délai d'exercice de l'action n'a pas expiré (Cass. 3e civ., 19 déc. 2006, n° 05-20.559).

On fait ici application des principes généraux processuels de droit commun.

En effet, aux termes de l’article 117 du code de procédure civile, le défaut de pouvoir d'une personne figurant au procès comme représentant d'une personne morale constitue une irrégularité de fond affectant la validité des actes de procédure.

Mais cette nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue ( Cass. 3e civ., 4 nov. 2009, n° 07-17.618).

Il faut donc être particulièrement vigilant aux délais de prescription applicables, notamment en droit de la construction (10 ans pour la responsabilité décennale des constructeurs, 5 ans pour la responsabilité civile de droit commun, deux ans pour la garantie de bon fonctionnement, un an en matière de parfait achèvement).

Si elle peut être postérieure, l'autorisation d'agir en justice ne peut cependant être donnée au syndic par anticipation, avant la naissance d'un contentieux, puisqu'elle doit viser une action précise.

Elle ne peut non plus être donnée pour des désordres futurs (Civ. 3ème, 02 juill.2008, n°07-14.139).

Une fois valablement donnée, l'habilitation donnée à un syndic se transmet automatiquement à ses successeurs, sans qu'il soit besoin de la renouveler à chaque changement de syndic ( Cass. 3e civ., 6 déc. 2006, n° 05-16.949) 


Contenu de l'autorisation
 

L'autorisation doit préciser l'objet de la demande et les personnes à assigner

  •  Objet de l'autorisation 

L'objet de l'autorisation doit être précis.
Le syndic doit expressément avoir reçu mission d’ester en justice et avoir été chargé de formuler des demandes déterminées par rapport à des dommages précisément décrits (Cass. 3e civ., 28 févr. 2006, n°05-11.094)
N'est pas recevable la décision d'autorisation qui vise, notamment, les « désordres que l'expertise pourrait révéler » (Cass. 3e civ., 11 mars 1992).
L'autorisation doit, pour être opérante, indiquer l'objet du procès à introduire devant les juges du fond et préciser les désordres dont l'indemnisation est poursuivie (Cass. 3e civ., 6 juill. 2010, n° 09-66.588). 

Ainsi la jurisprudence considère comme ne pas être valables : 

une première délibération de l'assemblée générale donnant pouvoir au syndic de poursuivre l'instance en cours, sans en indiquer l'objet et sans communiquer la moindre information au sujet de cette procédure, et une seconde délibération décidant, après avoir pris connaissance du jugement, de faire appel afin d'obtenir la réfection de la toiture mais sans préciser la nature des désordres (Cass. 3e civ., 6 mai 2003, n° 00-20.819, n° 564)

une décision de l'assemblée générale autorisant le syndic à ester en justice dès le dépôt du rapport de l'expert pour demander l'exécution de celui-ci, sans préciser les désordres pour la réparation desquels l'habilitation est donnée (Cass. 3e civ., 22 nov. 2005, n° 04-17.876) ;

une habilitation à agir en réparation de désordres affectant un immeuble en copropriété qui ne mentionne pas les désordres objet de la demande mais indique seulement que ceux-ci sont visés dans la mission confiée à un expert par le syndicat, ainsi que dans le pré-rapport d'expertise (Cass.3e civ., 4 juill. 2007, n° 06-12.801).

Par ailleurs la Cour de cassation a eu l’occasion de préciser que si les désordres à réparer peuvent être désignés par référence à un document tel un rapport d'expertise, sans être précisément énumérés dans la décision d'autorisation du syndic, encore faut-il que ce document ait été analysé par les copropriétaires après qu'il leur ait été communiqué ou qu'il ait été annexé aux convocations (Cass. 3e civ., 16 déc. 2008, n° 07-19.133).

  • Portée de l ’autorisation 

L’identité des défendeurs à l’égard desquels la procédure doit être clairement énoncées. 

Il s’agit là aussi d’une cause de nullité. 

Une assemblée ne peut autoriser par avance le syndic à engager une saisie immobilière à l'encontre des copropriétaires débiteurs de charges, sans que ceux-ci soient nommément désignés (Cass. 3e civ., 15 févr. 2006).

L’habilitation doit permettre d’identifier les défendeurs à l’action, préciser le fondement de l’action, les désordres concernés ou encore la nature des dommages (Cass. 3e civ., 29 janv. 2003, n° 01-01.483, n° 120, Cass. 3e civ., 21 mai 2008, n° 06-20.587, n° 569) 

Lorsque l'autorisation a été donnée par l'assemblée générale au syndic d'agir en justice pour mettre en œuvre la garantie décennale des constructeurs, elle vaut, à défaut de décision limitant les pouvoirs de ce mandataire, à l'égard de l'ensemble des personnes concernées par l'obligation de garantie (notamment les assureurs) (Cass. 3e civ., 17 févr. 1988, n° 86-16.747 ; Cass. 3e civ., 4 déc. 2002, n° 00-18.022 ; Cass. 3e civ., 29 janv. 2003, n° 01-01.483 ; Cass. 3e civ., 31 mars 2004, n° 02-19.114).

L’autorisation vaut également à l’égard de l’assureur de responsabilité de la personne (Cass. 3e civ., 20 juin 2001, n°99-20.242 ; Cass. 3e civ., 29 janv. 2003, n°01-01.483)

L’autorisation donnée au syndic d’engager toute procédure au fond « dans le cadre de » de la garantie décennale vaut pour agir contre l’assureur dommages- ouvrage qui prend en charge le paiement des travaux de réparation des désordres relevant de cette garantie (Cass. 3e civ., 12 nov. 2003, n°01-01.483).

Mais l'autorisation d'assigner le promoteur n'emporte pas celle d'actionner les autres constructeurs ( Cass. 3e civ., 14 nov. 1991). 

N’est pas suffisante non plus l'autorisation de contester le rapport d'expertise laquelle ne permet pas d'assigner ultérieurement les locateurs d'ouvrage et leurs assureurs ( Cass. 3e civ., 1er avr. 1992, n° 90-13.402).