Caroline FAVRE de THIERRENS

 

En ces temps difficiles de crise sanitaire, mieux vaut bien maitriser les règles applicables aux pénalités de retard stipulées dans les CCMI, puisque de nombreux chantiers sont actuellement suspendus.

Ces suspensions vont entrainer la prolongation des délais d’exécution.

Or, qui dit prolongation de délais d’exécution, dit risque de pénalités de retard.

Alors Eleom avocats vous conseille de prendre des précautions maintenant, pour éviter des discussions et réclamations ultérieures.

Ainsi , un petit rappel des règles applicables aux pénalités de retard pour les CCMI s’impose :

 

1) Le délai d’exécution des travaux et les pénalités de retard doivent être prévus contractuellement

Un CCMI doit impérativement comporter des clauses précisant : (article L 230 et L 231-2 du code de la construction et de l’habitation).

- La date d’ouverture du chantier
- Le délai d’exécution des travaux
- Les pénalités prévues en cas de retard de livraison

 

2) La loi prévoit un montant minimum garanti.

 

Aux termes de l'article R. 231-14, alinéa 1er, du code de la construction et de l'habitation, « en cas de retard de livraison, les pénalités prévues au i de l'article L. 231-2 ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3 000e du prix convenu par jour de retard ».

Il n’est donc pas possible de prévoir contractuellement un montant inférieur et la jurisprudence constante retient que le juge ne peut octroyer une indemnisation inférieure au minimum prévu par la loi.

Il n’est pas non plus possible de limiter les pénalités de retard qu’aux jours ouvrables

Ainsi pour calculer les jours de retard, tous les jours comptent, en ce compris les jours fériés.

 

3) Le point de départ pour la calculer les pénalités de retard

 

La jurisprudence de la Cour de cassation retient que le point de départ du délai d'exécution, dont le non-respect est sanctionné par des pénalités de retard, est la date indiquée au contrat pour l'ouverture du chantier.

Ce n’est pas la date effective du démarrage des travaux, mais c’est la date d’ouverture de chantier figurant au contrat.
Ainsi, il convient d’être très vigilant à ne pas perdre de temps entre la date contractuelle d’ouverture de chantier et la date de commencement effectif des travaux.

 

4) Les pénalités de retard sont dues jusqu’à la LIVRAISON (et non à la réception)

 

Lorsque la livraison est devenue effective les pénalités de retard cessent d’être dues.

 

La livraison se distingue de la réception, qui est juridiquement définie par le code civil comme étant l « la manifestation de volonté du maître de l’ouvrage d’accepter l’ouvrage avec ou sans réserve ».

 

Très souvent, les deux dates correspondent.

 

Mais en cas de retard, il est de l’intérêt du constructeur de discuter ce point et argumenter en faveur d’une date de livraison antérieure à la réception.

 

La livraison n’est pas définie par loi.

 

Il convient donc de s’attacher aux critères retenus par la jurisprudence.

 

Il y a donc livraison :

- Lorsque la construction prévue au contrat est globalement achevée, même s’il reste des travaux de finition ou de reprises (à condition que l’absence de réalisation de ces travaux n’empêche l’utilisation de l’immeuble)

 

- Lorsque le maître de l’ouvrage est à même d’utiliser l’immeuble affecté à l’habitation, même si certains travaux resteraient encore à réaliser

 

- Lorsqu’il y a pris de possession par le maître de l’ouvrage.

 

- Lorsque le constructeur met l’ouvrage à la disposition du maître de l’ouvrage, caractérisé notamment par la remise des clés.

 

Ainsi le constructeur a tout intérêt, en cas de retard, à :

 

- Faire constater par huissier, dès que possible, le caractère habitable de l’immeuble


- Proposer à son client une remise des clés et une entrée en possession, et ce sans attendre la réception

 

La jurisprudence estime qu’il n’est pas possible de prolonger le cours des pénalités de retard jusqu’à l’établissement d’un procès-verbal de réception, avec ou sans réserve.

 

Mais il faut tout de même que les réserves ne présentent, pour aucune d’elles, un caractère de gravité tel, qu’elles auraient empêché l’utilisation de l’immeuble affecté à l’habitation.

  

5) Sur les cas limités de prolongation des délais d’exécution des travaux :

 

L’article L 231-3 du code de la construction et de l’habitation répute non écrites les clauses ayant pour objet ou pour effet de « décharger le constructeur de son obligation d’exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat en prévoyant notamment des causes légitimes de retard autre que :

 

- Les intempéries
- Les cause de force majeure
- Les cas fortuits ».

 

En dehors de ces cas, certains retards sont imputables aux maître de l’ouvrage (retard pour la réalisation des travaux qu’ils se sont réservés, demandes multiples de modifications de travaux (avenants), retard de paiement).

 

Dans ce cas il est recommandé de faire régulariser un avenant portant sur la modification du délai d’exécution.

 

Sur les jours d’intempéries, il s’agit des jours où tout travail est interdit par la réglementation sociale (article L 5424-6 du code du travail).

 

La force majeure, en matière contractuelle, est définie par l’article 1218 du code civil :

 

« Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un évènement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur ».

 

Les cas fortuits doivent être imprévisibles et irrésistibles.

 

Concernant la crise sanitaire actuelle, il n’est pas évident que la force majeure soit retenue, puisque :

 

- Le gouvernement incite actuellement à la poursuite des activités dans le domaine du bâtiment
- Des mesures de précautions pour les entreprises peuvent être prises (distances, dispositif de protection…).



A l’heure actuelle, il n’est que trop recommandé de faire signer des avenants aux contrats de construction individuelle pour obtenir une prolongation de délais d’exécution, et ce pour éviter toutes discussions ultérieures.

 

 

 

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