caroline favre de thierrens avocat nimesJusqu’à présent, le code civil faisait primer le contrat, et tout manquement (même minime) au contrat permettait à la partie victime de solliciter la remise en conformité de l’ouvrage par rapport à ce qui était convenu.


Ainsi, il n’était pas rare de voir que des erreurs altimétriques de quelques centimètres ou des oublis sur une notice descriptive d’un contrat de construction de maison individuelle puissent engendrer la démolition de l’ouvrage…


Désormais, le Juge, face à ce type de situation, doit opérer un contrôle de proportionnalité.


C’est notamment le sens de l’article 1221 du code civil qui dispose :


«Le créancier d’une obligation, peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature, sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier».


Il s’agit d’une réelle nouveauté, par rapport au droit antérieur, puisqu’il y a un nouveau critère dans le cadre de l’exécution d’un contrat : c’est l’enjeu économique, qui peut justifier de déroger au contrat.


Deux conditions sont posées par ce texte :


Il faut une disproportion manifeste :


La difficulté de ce nouveau texte réside dans le fait que la notion de « disproportion manifeste » n’est pas définie.


La définition du Petit Robert du mot « disproportion » : « c’est la différence excessive entre deux ou plusieurs choses ».


La définition du Petit Robert du mot « manifeste » : « dont l’existence ou la nature est évidente ».


Or qu’est-ce que l’excès, qu’est-ce que l’évidence ?


La jurisprudence devra trancher….les discussions seront vives…


Il faut arbitrer entre le coût d’une exécution forcée pour le débiteur (l’entrepreneur) et l’intérêt qu’elle procure au créancier (le maître de l’ouvrage).


Cela place en réalité le créancier dans la situation d’exiger son dû, sauf lorsqu’il n’en tirerait pas réellement de profit.


En droit de la construction, dans de nombreuses hypothèses, l’intérêt du maître de l’ouvrage sera considéré comme plus important que le coût pour l’entrepreneur :


Le non-respect des règles de l’urbanisme pourrait avoir un impact très important pour le maître de l’ouvrage : absence de conformité aux règles de l’urbanisme (sans possibilité de régulariser la situation), sanction pénale encourue, démolition demandée par l’administration.


En cas de désordres graves, ou de non-respect des règles impératives de construction (norme de sécurité, incendie, parasismiques, thermiques, accessibilité,) et plus généralement lorsque la sécurité des personnes est en jeu : cela pourrait également conduire les juges à trancher en faveur du maître de l’ouvrage, et donc ordonner l’exécution forcée du contrat ;


Mais dans d’autres cas, c’est l’intérêt du constructeur qui pourrait primer :


Des erreurs altimétriques de quelques centimètres :


- Un CMI s’était engagé à réaliser des plafonds à 2,70 m. Or, les plafonds réalisés ne sont qu’à hauteur de 2,50 m. Cette erreur n’a engendré aucune conséquence en matière administrative, la conformité ayant été obtenue.

- Un bâtiment construit avec une erreur altimétrique de 15 cm, avec possibilité d’obtenir un permis de construire modificatif.

- Une fenêtre qui est trop basse de 3 cm par rapport au plan d’origine et pour la rendre conforme en termes de sécurité, il suffit d’apposer un garde-corps.

Des erreurs d’implantation sans empiètement sur un fonds voisin :

- Un immeuble qui devait être contractuellement orienté sud, et qui est en définitive orienté sud-ouest.


Des non conformités sans incidence :

- Une charpente, présentant des défauts de montage, mais sans pour autant que cela ne génère le moindre désordre.


La question de l’empiètement d’une construction sur le fond voisin est plus complexe, en raison du sacro-saint droit de propriété.


Jusqu’à présent la jurisprudence était sans appel : tout empiètement même minime (de 0,5 cm) pouvait justifier une demande de démolition.


Dans trois arrêts du 10 novembre 2016, la Cour de cassation a maintenu sa jurisprudence, mais en reprochant à l’une des Cours d’appel de ne pas avoir recherché si un rabotage ne serait pas de nature à mettre fin à l’empiètement.


Il s’agit là d’un premier fléchissement d’une jurisprudence bien établie.


Il est à espérer que la Cour de cassation opère aussi un contrôle de proportionnalité en cas d’empiètements sur le fond d’autrui, puisque dans certains cas, ces actions sont manifestement animées par des intentions mercantiles.


Si l’article 1221 du code civil n’a vocation à s’appliquer que pour des contrats conclus après le 1er octobre 2016, la Cour de cassation a, avant l’entrée en vigueur de ce texte, déjà fait application de ce principe de proportionnalité.


Dans un arrêt du 15 octobre 2015 (N 14 23 612), la Cour de cassation a opèré un contrôle de proportionnalité. C’est un véritable arrêt d’anticipation, par rapport au nouvel article 1221 du Code civil.


Le cas : il s’agit d’un contrat de construction de maison individuelle, qui est annulé pour défaut de mentions dans la notice descriptive (dissension sur le coût des travaux à la charge du maître de l’ouvrage entre ce qui était noté sur le contrat et la notice descriptive) et défaut de précisions dans le plan (ne comportait aucun positionnement des points lumineux et des prises électriques).


Il est rappelé que la législation relative au CMI est d’ordre public et qu’en cas de non-respect de cette législation, la nullité du contrat est encourue. Or, qui dit nullité, dit effacement rétroactif du contrat, donc possibilité de démolition.


Alors qu’en 2013, la Cour de cassation avait admis la démolition en cas de non-respect des règles relatives au CMI, dans cet arrêt du 15 octobre 2015, la Cour de cassation a cassé l’arrêt de la Cour d’appel qui avait ordonné la démolition « sans rechercher comme il le lui était demandé, si la démolition de l’ouvrage, à laquelle s’opposait le CMI constituait une sanction proportionnée à la gravité des désordres et des non conformités qui l’affectaient ».


Le principe de proportionnalité a donc vocation à être invoqué pour les contrats conclus sous la loi ancienne et sous la loi nouvelle.


Il s’agit là d’une révolution réjouissante !