Marie MAZARSPar trois arrêts du 10 novembre 2016, la Cour de cassation est venue préciser un peu plus encore sa jurisprudence en matière de sanction de l’empiètement de constructions sur le terrain d’autrui.


Il est de jurisprudence constante que le propriétaire d’un fonds sur lequel empiète une construction voisine est en droit d’en exiger la démolition sur le fondement de l’article 545 du Code civil, sans que le juge ne puisse s’y opposer et se contenter d’allouer de simples dommages-intérêts.


La troisième chambre civile rappelle aujourd’hui, en un arrêt de principe rendu au visa de l’article 545 du Code civil (Civ. 3ème, 10.11.2016, n°15-19.561), que les propriétaires concernés étaient en droit d’obtenir la démolition du toit empiétant sur leur propriété.


Elle censure ainsi l’arrêt de la Cour d’appel de Bastia qui avait rejeté la demande en démolition au motif que le toit du bâtiment Y empiétait de vingt centimètres sur la propriété X mais que ce débord n’était à l’origine d’aucun désordre ni sinistre et que sa rectification, alors qu’il englobe le conduit de la cheminée des consorts X, pourrait modifier un équilibre et engendrer des infiltration sur un mur mitoyen , ce qui serait préjudiciable aux deux parties, et que la démolition des éléments de la toiture est disproportionnée, en l’absence de préjudice, et inadaptée, compte tenu de la configuration des lieux.


Cependant, la Cour de cassation tempère la rigueur de sa jurisprudence en matière d’empiètement en considérant que seule la démolition de la partie de la construction qui empiète sur le terrain d’autrui doit pouvoir être ordonnée quand cela est possible et ainsi permettre d’éviter la démolition totale.


C’est ce que la Cour de cassation réaffirme aujourd’hui avec force en cassant un arrêt dans lequel une Cour d’appel avait ordonné l’entière démolition d’un atelier-garage empiétant très légèrement sur le fonds voisin sans rechercher, comme cela lui était demandé, si un rabotage du mur n’était pas de nature à mettre fin à cet empiètement (Civ. 3ème, 10.11.2016, n°15-25.113).


Il s’agit là d’une première prise en compte du critère de proportionnalité de la sanction de l’empiètement qui peut se justifier au regard des conséquences économiques parfois désastreuses d’une démolition. Il s’agit là d’un mouvement d’ores et déjà largement amorcé par les juridictions de fond et notamment les Cours d’appel, qui ont de plus en plus tendance à retenir le critère de la disproportion.


Tout récemment, dans une espèce visant à obtenir la démolition de deux maisons à usage d’habitation prétendument construites sur l’assiette d’un chemin d’exploitation et qui constitueraient ainsi obstructions à son usage, la Cour d’appel de NIMES a expressément fait référence au principe de proportionnalité en considérant « au regard des conséquences d’une mesure de démolition des constructions édifiées sur l’assiette actuelle du chemin d’exploitation, qui concerneraient en l’espèce deux maisons à usage d’habitation », qu’il était opportun d’organiser une mesure d’expertise judiciaire avant dire droit, seule à même de permettre à la Cour de statuer sans manquer « au principe général de proportionnalité sur le sort des demandes », tant à raison des préjudices subis qu’ à raison du coût des travaux de déplacement de l’assiette du chemin et de la diminution corrélative de la surface constructible des terrains acquis (CA NIMES, 02.03.2017, RG15/01416)